Er valt ongelooflijk veel geld te verdienen met het opknappen van nieuwe huizen als je het goed kunt doen. In feite kunt u gemakkelijk $ 25.000 of meer per flip verdienen en dit in minder dan 90 dagen doen. Houd er echter rekening mee dat u ook zoveel, of meer, kunt verliezen bij een flip als u de kans verkeerd inschat. Het opknappen van nieuwe huizen kan een manier zijn om op een onconventionele manier grote hoeveelheden geld te verdienen, maar vereist ook onderzoek, hard werken en een gezonde risicobereidheid.
Stappen
Deel 1 van 4: Bepalen of House Flipping iets voor jou is
Stap 1. Zorg dat je genoeg extra geld hebt
Bij het flippen van nieuwe huizen gaat het om het daadwerkelijk kopen van een huis of onroerend goed. Dus naast het toevoegen van nog een hypotheek aan uw maandelijkse lasten, zult u hoogstwaarschijnlijk ook een aanbetaling moeten doen. Hopelijk dekt uw verkoopprijs deze kosten. Hoe dan ook, je hebt een grote hoeveelheid contant geld en een flexibel maandbudget nodig om aan de slag te gaan met het opknappen van huizen.
Het zijn ook andere uitgaven, zoals nutsvoorzieningen en belastingen, die een rol spelen. Als u het huis verkoopt, moet u ook vermogenswinstbelasting betalen over uw winst
Stap 2. Beheer uw verwachtingen
Succesvolle flippers kopen en verkopen niet zomaar huizen zonder tussenwerk of marketinginspanningen. Realiseer je dat je in veel gevallen werk en kosten zult moeten steken om veranderingen aan het huis aan te brengen. In andere gevallen wil je de makelaarskosten vermijden en proberen het huis zelf te verkopen, wat wat marketing- en beenwerk vereist. Zorg ervoor dat je bereid bent om het werk te doen om dit goed te doen.
Stap 3. Zorg voor voldoende vrije tijd
Dit is geen weekendhobby, maar een fulltime baan. In de meeste gevallen moet u onderhoud plannen, toezicht houden op de bouw van toevoegingen of wijzigingen en andere problemen oplossen die zich met het huis voordoen. U moet het huis ook zelf aan potentiële kopers laten zien als u niet van plan bent een makelaar in te schakelen. Het zou moeilijk zijn om dat allemaal in te plannen rond een andere fulltime baan.
Stap 4. Om kunnen gaan met risico's en mislukkingen
De kans is groot dat je op zijn minst een paar misstappen zult maken als je begint met het omdraaien van huizen. Deze fouten kunnen u duizenden of tienduizenden dollars kosten. Bovendien kunnen er ongelukken gebeuren die u duizenden kosten of uw huidige project weken of maanden terugzetten. Als jij het type persoon bent dat niet rationeel kan denken en handelen in deze tijden van stress, dan is house flipping misschien niet iets voor jou.
Deel 2 van 4: Zoeken naar een woning
Stap 1. Maak uzelf vertrouwd met het kopen van een huis of appartement
Als je dat al hebt gedaan, dan ken je het proces al en is het een tweede natuur. Als u nog nooit een huis heeft gekocht, raadpleeg dan een makelaar. Er zijn een paar stappen bij het kopen van een huis waarmee u vertrouwd moet zijn. Over het algemeen omvat dit proces het plaatsen van een bod, het verkrijgen van een hypotheek, het verwijderen van voorwaarden en het in bezit nemen.
U kunt de eerste verkoop ook overslaan door uw eigen kavels volledig te kopen en uw eigen huizen erop te bouwen om te verkopen. In dit proces kunt u het huis zelf bouwen of een aannemer inhuren om het voor u te doen. Deze twee processen zijn respectievelijk bekende specificaties en aangepaste constructies
Stap 2. Onderzoek de marktomstandigheden in uw regio
Praat met makelaars over hoeveel volume en woningvraag ze ervaren. U kunt ook in uw plaatselijke krant zoeken naar huisvestingsrapporten.
- De huizenmarkt is als de aandelenmarkt in die zin dat er zowel "bull" als "bear" cycli zijn. De woningmarkt kan er jaren en jaren over doen om van de ene cyclus naar de andere over te schakelen. Dit betekent dat onroerend goed op elk moment "veel vraag" of "weinig vraag" kan hebben.
- Als uw gebied momenteel een "lage vraag" naar huizen ervaart, zal het veel uitdagender zijn, of op zijn minst minder winstgevend, om huizen om te draaien.
- Als je echt wilt beginnen met flippen, maar merkt dat je lokale huizenmarkt er niet rijp voor is, overweeg dan om te verhuizen naar een gebied met een meer actieve markt. Onderzoek de populairste markten online. Sommige gebieden ervaren momenteel dramatische prijsherstel en zijn klaar voor flip-investeringen.
Stap 3. Zoek een woning
Als je eenmaal hebt besloten dat de tijd rijp is om aan een nieuw project te beginnen, zoek dan naar de juiste kavel binnen je budget. Er zijn verschillende manieren om dit te doen.
- Sommige mensen zoeken naar verontruste eigenschappen. Dit zijn degenen die de verkoper "wanhopig wil verkopen", om redenen zoals echtscheiding, faillissement, overlijden, slechte staat van het onroerend goed of te late betalingen. De wens van de verkoper om te verkopen, stelt u in staat om een betere prijs op het land te bedingen.
- Een andere manier is om eenvoudig de gebieden van uw stad of gemeente te lokaliseren die "nieuwe buurten" zijn, waar alle nieuwbouw gaande is. Ga daarheen en rijd rond. Zoek naar borden die zijn geplaatst door bouwers die hun nieuwe huis of beschikbare open kavels willen verkopen.
Stap 4. Bedenk welk type woning u op een perceel zou kunnen bouwen
Doe je onderzoek en zoek uit welke huisstijl, grootte en specifieke kenmerken in jouw regio in de mode zijn of veel worden verkocht. Kijk naar nieuwe huizen die worden verkocht en probeer hun successen te evenaren. Mogelijk moet u een team samenstellen met een ontwerper en architect om een realistisch beeld te krijgen van wat u kunt doen met een bepaald perceel en een bepaald budget.
- Probeer te plannen voor huizen die in het midden tot het hogere bereik verkopen. Wat dat betekent is het bedrag waar het gemiddelde gezin het zich zou kunnen veroorloven. Over het algemeen betekent dat tussen ongeveer $ 200.000 en $ 500.000, afhankelijk van uw regio. U wilt die prijsklasse omdat deze het snelst verkopen omdat er de grootste bevolkingsdichtheid is die op zoek is naar deze middenklasse woningen. Het kan veel minder of veel meer zijn, maar dat is ongeveer het gemiddelde.
- In veel gevallen moet de woning drie of meer slaapkamers en minimaal twee complete badkamers hebben.
Stap 5. Neem contact op met bouwers over "spec homes
"Een andere manier om een huis te vinden is door simpelweg een lijst op te zoeken met bouwers in uw buurt. Bel ze allemaal op en vraag of ze "speciaal huis" te koop hebben. Zo wordt een nieuw huis zonder echte eigenaar genoemd (anders dan de bouwer).
- De reden waarom u wilt overwegen om een gloednieuw huis te vinden, is eenvoudig. Het is gloednieuw, er zijn geen renovaties nodig. Het ziet er veel beter uit en je krijgt meer mensen die het komen bekijken dan bij een ouder huis. En de marges zijn groter. Dat betekent dat nieuwe huizen een "premie" vragen. Als iemand in een gloednieuw huis wil wonen, moet hij een hoger prijskaartje betalen. Bijna alsof je een nieuwe auto koopt, alleen dat hij niet zal afschrijven.
- Bovendien bieden de nieuwe buurten over het algemeen meer functies en voorzieningen, zoals parken, kreken, wandelpaden, enz. Ze zijn mooier met meer upgrades. Uw huis wordt omringd door mooie nieuwe woningen. Al deze functies samen tellen op en maken het gemakkelijker om je huis om te draaien.
Stap 6. Onderzoek uw favoriete kansen verder
Na verloop van tijd beperkt u uw zoekopdracht tot een paar panden. Doe op dit punt wat onderzoek naar elke bouwer die u overweegt om er zeker van te zijn dat ze een goede reputatie hebben en het huis zullen afmaken volgens de normen die zij beweren, zoals granieten aanrechtbladen, 50 ounce tapijt en andere specificaties. Zorg ervoor dat ze kwaliteitswerk leveren en inspecteer zelfs enkele van hun andere huizen die ze hebben gebouwd. Als ze geen andere huizen hebben gebouwd om je te laten zien, wees dan heel voorzichtig.
Zorg ervoor dat u gegevens van de service voor meerdere vermeldingen (MLS) gebruikt om buurttrends en gemiddelde waarden voor vergelijkbare huizen te bekijken. Dit zou u een idee moeten geven van de marktwaarde van het huis. Ga naar https://www.mls.com om de service te gebruiken
Deel 3 van 4: Het onroerend goed kopen
Stap 1. Denk aan de kosten
Kijk naar de kosten van de kavel, bouwkosten en bouwkosten. U moet ook rekening houden met commissies, onroerendgoedbelasting en verzekeringen, evenals met de financieringskosten van uw investering. Tel deze aantallen op met behulp van cijfers van uw bouwer en vergelijkbare projecten. U kunt dit totaal vervolgens gebruiken om te vergelijken met een geschatte verkoopprijs om te bepalen of u al dan niet een redelijke winst kunt maken op de verkoop van het huis.
Stap 2. Zodra u een woning heeft gevonden die veel waard is, spring er dan op
Als je weet, op basis van werkelijke MLS-vergelijkingen in dat gebied, dat je het zou kunnen omdraaien voor minstens $ 25.000 meer dan, beweeg snel!
Doe direct een bod. Als het wordt geaccepteerd, geef je je nog steeds de tijd om je onderzoek te doen naar de bouwer en de staat van het huis.
Zorg ervoor dat u in het aanbod meerdere manieren heeft om uit het contract te komen, zoals "onder voorbehoud van financiering". Als je een probleem hebt en eruit moet en dit type clausule niet opneemt, kun je niet wegkomen als er een probleem is. De meest voorkomende is gewoon "onder voorbehoud van financiering op datum x". Kunt u de financiering niet op tijd rond krijgen, vraag dan uitstel aan op de conditiedatum
Stap 3. Financiering verwerven
Om de woning daadwerkelijk te kopen en de bouw te starten of voort te zetten, moet u een lening aangaan. Voor het flippen van huizen moet u waarschijnlijk een lening afsluiten met een hoge rente, vanwege het inherente risico van huisflipping. In veel gevallen kan dit oplopen tot 10 tot 12 procent per jaar.
Het hebben van een goede kredietgeschiedenis en score kan u helpen een beter tarief te krijgen, maar de lening zal door veel kredietverstrekkers nog steeds als riskant worden beschouwd
Stap 4. Verwijder voorwaarden op het huis
Dat betekent dat u de datum van het contract in bezit moet nemen. Dit gebeurt terwijl uw huis wordt gebouwd. Dus nu kunt u met de bouwer praten en uw kenmerken en kleuren kiezen voor het interieur en exterieur van het huis. Heb je hier geen ervaring mee, zoek dan uit of de bouwer een vakman heeft die met je kan overleggen.
Stap 5. Maak je huis compleet
Zorg ervoor dat u het werk van de bouwer in de gaten houdt terwijl ze het huis volgens uw specificaties afwerken. Misschien wilt u andere boeken of experts raadplegen bij het afwerken van het huis, vooral voor uw eerste paar producten. U wilt zichtbare luxe afwerkingen toevoegen zonder al te veel van uw budget op te offeren.
- Kies "alle neutrale kleuren" texturen, verven en materialen, en afwerkingen die bij zowat elke smaak passen. Kies nergens voor felle kleuren. Onthoud dat je dit huis "omdraait". Je maakt het interieur voor "iemand anders". Het is niet wat je leuk vindt, het is wat de algemene bevolking leuk vindt, namelijk "neutrale tinten" van binnen en van buiten.
- Als je niets anders doet, zorg dan dat de keuken perfect is. Dit is voor veel kopers de belangrijkste kamer in huis. Als dit al goed is, kijk dan naar de badkamers hierna.
Deel 4 van 4: Het huis verkopen
Stap 1. Nu is je huis klaar, maak het klaar om te laten zien
Gooi al uw rommel en alle rondslingerende bouwmaterialen of apparatuur weg. Deze woning gaat in de verkoop. Dat betekent dat het "100% rommelvrij" moet zijn. Een eenvoudige manier om dit te begrijpen, is door naar een "showhome" in uw omgeving te gaan en te zien hoe ze het interieur hebben gedaan. Je meubels, als je die al hebt, hoeven niet zo goed of zo luxe te zijn als ze in het showhuis zouden kunnen hebben.
Laat niets in het zicht liggen. Berg alles op in kasten, kasten, lades, kelder en garage. Het verlaten van de woonkamer ziet er overzichtelijk uit. Gebruik ook niet te veel meubels. Je wilt niet dat de kamers er te druk uitzien. Hang ook niet te veel foto's of afbeeldingen aan de muur. Je wilt dat alles onberispelijk is. Omdat uw koper een "nieuw huis" wil, moet u er geen "gebruikte woning" van maken. Maak er een "show home" voor hen van
Stap 2. Maak een lijst van het huis
U kunt het zelf verkopen om geld te besparen of het bij een makelaar op de MLS vermelden. De reden dat u via de MLS zou willen verkopen, is dat er duizenden makelaars in uw regio zijn die die MLS-vermelding (multiple listing service) zullen zien en uw huis misschien zelfs "dagelijks" zullen laten zien. U zult talloze makelaars hebben die met elkaar concurreren om uw huis te verkopen. Vergelijk dat met "alleen jij" die het probeert te verkopen. Ja, u geeft een commissie op, maar dat kan worden verrekend in de verkoopprijs.
- Maak een concurrerende lijst van uw huis binnen het gebied. Bij het kopen van het huis had u echter een deal moeten sluiten en had u al verwacht dat u het voor ten minste $ 50.000 meer zou kunnen verkopen op basis van werkelijke marktomstandigheden en onderzoek dat u deed.
- Prijs het niet te hoog, anders verkoopt het niet, en onderprijs het niet en laat geld op tafel liggen. Maar het is beter om het te laag te prijzen en gewoon niet flexibel te zijn met je vraagprijs tijdens de onderhandeling, dan om het te duur te maken en niemand ernaar te laten kijken.
Stap 3. Denk goed na over de situatie wanneer u een aanbieding krijgt
Ga onder geen enkele omstandigheid in onderhandeling waarbij u aanbiedingen heen en weer verhandelt. Als ze je een aanbod doen, moet je ze altijd zeggen: "Ik zal erover nadenken en neem binnen een uur contact met je op". Neem even de tijd om erover na te denken. Begin niet met het wisselen van aanbiedingen met een koper zonder dat het minimaal een uur duurt. Eén ding kun je doen als je bij de koper bent en ze zeggen "wat dacht je van zoveel…", vertel ze, "oke, ik ga op dat aanbod in en ik ga een kopje koffie drinken en ik ben zo terug uur om u te laten weten".
Dit is zo belangrijk omdat de kans groot is dat ze je niet genoeg hebben aangeboden, en nu wil je het aanbod tegengaan. Wat u wel kunt doen, is dat uur gebruiken om uw tegenbod te structureren. Als hun aanbod bijvoorbeeld bijna is wat je wilt, maar niet helemaal, kom dan terug en zeg iets als "oké, ik accepteer je aanbod, maar ik verlaat de apparaten niet". Dat vinden ze misschien goed, en dat vormt uw $ 5000 die u zou hebben verloren als u overhaast onderhandeld was
Stap 4. Ga door met de verkoop
De koper van uw huis zal een tijdsbestek willen krijgen om "voorwaarden te verwijderen". Over het algemeen zal de koper, als u een bod heeft, "serieus" zijn over uw huis. Als ze een verlenging nodig hebben, geef deze dan alleen als er weinig tot geen andere activiteit is. Maar als je nog steeds veel andere aanbiedingen voor je huis krijgt, of misschien het gevoel hebt dat je niet zo'n goede deal krijgt als je aanvankelijk dacht, verleng dan de voorwaarde niet, waardoor het aanbod nietig en ongeldig wordt. Dat stelt u in staat om uw back-upaanbod aan te nemen dat misschien beter en sterker is.
Over het algemeen wilt u echter op dit punt meegaand zijn om de deal succesvol te laten verlopen. Dus, als ze hun familie voor de derde keer willen brengen, laat ze dan gewoon komen kijken
Stap 5. Zoek je volgende project
Nu de koper de voorwaarden heeft verwijderd, kunt u beginnen met het zoeken naar een nieuwe woning om te kopen of proberen een andere te vinden die op dezelfde manier kan worden omgedraaid als u zojuist deed. Op de dag dat ze bezit nemen, moet je "uit" zijn. Kort nadat ze het in bezit hebben genomen, krijgt u een dik salaris van de winst die u met de verkoop hebt gemaakt. Dat wil zeggen, tenzij u dat overdraagt naar het nieuwe huis dat u uiteindelijk koopt. Het is over het algemeen het beste om de opbrengst die u maakt in uw huis te laten.
Verzilver niet en ga het geld uitgeven. Het is beter om het effect te versterken en uw geld aan het werk te laten gaan voor u bij de volgende aankoop bent, dan het te verspillen aan winkelen en extravagantie. Natuurlijk, koop een vakantie uit de deal voor een paar tientjes, maar laat de rest van die winst voor je werken in het volgende huis of een andere investering waar je nog meer geld mee kunt verdienen
Tips
- Dit is een grote trend. Maar dat betekent ook veel concurrentie. Als je dit gaat doen, zorg er dan voor dat je er wat over leest. Houd er echter rekening mee dat de meeste flipping-shows, boeken en materialen voor thuis zijn gericht op het omdraaien van oudere eigendommen en noodlijdende eigendommen, waarvan sommige mogelijk moeten worden gerenoveerd, en dat is een heel ander ballenpark. Overweeg daarom gloednieuwe huizen waar de bouwer gewoon voor een kleine winst wil liquideren. Sommige bouwers willen er gewoon uit, of ze "moeten eruit" en verkopen tegen break-even.
- Als je veel mensen krijgt die je huis komen bekijken, zoals meerdere per dag, zou je je eigendom te laag kunnen prijzen. Je zou er niet zoveel krijgen, tenzij je prijs misschien zo laag is dat mensen denken dat het een geweldige deal is, en dat is niet je doel. Uw doel is om "concurrerend geprijsd" te zijn, maar toch winst te kunnen maken.
- Probeer te vinden wat ze een "flat fee" onroerendgoedbedrijf noemen. Ze krijgen uw vermelding op de meest populaire MLS in uw regio, zodat andere makelaars uw huis kunnen verkopen. Ze brengen echter alleen een "vast bedrag" in rekening, wat u vaak ongeveer 40% aan makelaarscommissies bespaart.
- Als u een huis koopt, probeer dan een advocaat en/of een makelaar in de buurt te krijgen die namens u werkt, tenzij u al goed bekend bent met het invullen van contracten en onderhandelingen. Zonder hen zou de verkoper kunnen proberen voorwaarden te stellen die u uiteindelijk zouden kunnen kwetsen, en misschien weet u het niet eens. U wilt dus dat er een paar ervaren professionals in uw team zijn die u adviseren voordat u zich op de stippellijn tekent om de woning te kopen of te verkopen.
Waarschuwingen
- Schrijf een plan van aanpak zorgvuldig uit tot op het laatste punt. Weeg alle voor- en nadelen af. Welke invloed heeft het op uw gezinsleven, heeft u een gezin om over na te denken, hoe zal dit uw werk beïnvloeden en kunt u zich onverwachte kosten veroorloven om het eigendom te dragen totdat u het kunt omdraaien?
- Dit is een basisoverzicht van hoe dit wordt gedaan. U krijgt te maken met grote hoeveelheden geld en bevindt zich onder bepaalde omstandigheden die u veel geld kunnen kosten als u een fout maakt. Met andere woorden, wees heel voorzichtig. Dit is bedoeld voor mensen die bereid zijn hun huiswerk te maken, hun "i's" te zetten en al hun "t's" te kruisen. Niet voor degenen die dwaas gaan, gewoon naar binnen rennen en "vliegen". Onthoud dat er veel op deze deals zit.
