Oudere huizen kopen, repareren en vervolgens met winst doorverkopen, staat algemeen bekend als het "omdraaien" van een huis. Succesvol flippen is afhankelijk van het vinden van eigenschappen die laag genoeg zijn geprijsd om winst te maken wanneer de initiële investering en reparatiekosten worden afgetrokken van de uiteindelijke verkoopprijs. Er zijn verschillende manieren waarop u huizen kunt vinden om te spiegelen. Stel eerst een lijst met huizen samen met behulp van online bronnen, informatie van het gemeentelijk kantoor en door overleg met een makelaar. Evalueer alle woningen grondig. Raadpleeg professionals en onderhandel met de verkoper voordat u een definitieve aankoop doet. Dit zal u helpen de beste prijs te vinden om winst te maken door een huis om te draaien.
Stappen
Deel 1 van 3: Een lijst met huizen samenstellen
Stap 1. Leer meer over de gemiddelde prijzen in uw markt
De eerste stap om huizen te vinden die u wilt omdraaien, is uw markt kennen. U wilt er zeker van zijn dat u begrijpt wat de gemiddelde prijs is in het gebied dat u zoekt, zodat u ondergewaardeerde huizen het beste kunt identificeren.
- Bekijk verschillende huizen die momenteel op de markt staan om een idee te krijgen van de gemiddelde prijs. Dit geeft u niet alleen een idee van welke huizen ondergewaardeerd zijn, het geeft u ook een idee voor hoeveel u een gerepareerde woning moet verkopen.
- Je moet ook kijken naar factoren die van invloed zijn op de waarde van een huis. Staat de woning in een veilige buurt? Is het in de buurt van een school of een zakenwijk? Heeft het factoren die het wenselijk maken voor de gemiddelde koper? U wilt in deze gebieden ondergewaardeerde huizen targeten, omdat de kans groter is dat u ze later met winst verkoopt.
Stap 2. Zoek naar ondergewaardeerde woningen met behulp van online tools
Een van de beste manieren om te beginnen met het zoeken naar huizen om te spiegelen, is door online tools te gebruiken. Met online zoekmachines kunt u een prijsklasse geven en huizen zoeken in specifieke gebieden. Begin uw lijst door online een verscheidenheid aan huizen te vinden.
- U kunt naar huizen zoeken met behulp van sites zoals Zillow, Realtor.com of Trulia. Tweak de zoekmachine zodat de laagste prijzen als eerste worden vermeld. Bekijk verschillende huizen en bewaar interessante aanbiedingen op uw computer.
- Dit geeft je een idee van waar goedkopere huizen meestal in een buurt staan. Dit kan u helpen uw zoekopdracht op de weg te verfijnen, wanneer u naar huizen zoekt via een makelaar of andere verkooppunten.
- Houd er rekening mee dat ondergewaardeerde huizen niet altijd de goedkoopste zijn. U wilt een huis dat onder de marktwaarde wordt verkocht, maar dat later kan worden gerepareerd en doorverkocht. Het goedkoopste huis in een gebied kan ernstige problemen hebben en de investering niet waard zijn.
- Er zijn enkele nieuwe websites in bepaalde delen van de provincie die u een goede plek kunnen geven om te beginnen en zij doen een deel van het onderzoek voor u. BMV doet geweldig werk door geautomatiseerde composities uit te voeren en deze te vergelijken met de catalogusprijs, zodat deals onder de marktwaarde (of ondergewaardeerde) al voor u worden gefilterd. Hoewel elke deal misschien niet veel is, kan het u een geweldige plek bieden om uw onderzoek naar een potentieel onroerend goed te starten. Deze site geeft ook enkele andere nuttige statistieken zoals REO-verkopen en gemiddelde dagen op de markt in het gebied. Dit soort cijfers kunnen inzicht geven in wat er speelt in de doelbuur.
Stap 3. Bezoek het kantoor van uw provincie om huizen te vinden in het executieproces
Huizen die door een executieproces gaan, zijn over het algemeen goedkoper. Afgeschermde huizen zijn gemakkelijk om te draaien en vereisen mogelijk geen uitgebreide reparaties. U kunt mogelijk rechtstreeks een bod aan de eigenaar doen, wat goedkoper kan zijn dan via een makelaar. U kunt een bezoek brengen aan het kantoor van uw plaatselijke gemeentesecretaris, of het gemeentelijk kantoor in het gebied dat u wilt kopen, om lijsten met afgeschermde huizen te vinden.
Stap 1.
- Praat met een werknemer op kantoor over het vinden van afgeschermde huizen. Meestal zoekt u naar een ingebrekestelling, Lis Pendens of een ingebrekestelling.
- U kunt ook de plaatselijke krant raadplegen. Er is meestal een openbare kennisgevingssectie die u waarschuwt voor afgeschermde huizen.
Stap 2. Zoek naar woningen buiten de grote steden
Beperk uw zoekopdracht niet tot grotere steden. Hoewel huizen in steden de neiging hebben om voor meer te verkopen, kun je nog steeds winst maken door huizen buiten een stad om te draaien. Je kunt goedkope huizen meestal 2 tot 3 uur buiten de stadsgrenzen vinden.
- Ga niet te landelijk. Een boerderij in een afgelegen gebied zal waarschijnlijk niet met grote winst worden verkocht. Blijf bij kleine steden in de buurt van steden of voorstedelijke gebieden.
- Kijk indien mogelijk naar huizen buiten de kust. Huizen in steden in het Midwesten en het Zuiden hebben veel lagere prijzen dan huizen aan de oost- of westkust.
Stap 3. Zet een automatisch waarschuwingssysteem op
Als u een woning tegen een goede prijs vindt, wilt u de eerste zijn die een bod uitbrengt. Dit kan u een voorsprong geven op de concurrentie. Het is een goed idee om een automatisch waarschuwingssysteem in te stellen. Praat met uw makelaar over een automatisch waarschuwingssysteem. Als u niet met een makelaar werkt, kunt u op sites zoals Zillow over het algemeen automatische waarschuwingen instellen voor huizen van een bepaalde prijs in een bepaald gebied.
Stap 4. Zoek huizen te koop door de eigenaar
Als een eigenaar een huis snel moet verkopen, kunnen ze afzien van het praten met een makelaar. Huizen die door de eigenaar te koop worden aangeboden, kunnen goedkoper worden verkocht. Huiseigenaren kennen de werkelijke waarde van hun eigendom misschien niet en laten het gaan voor een prijs die ver onder de marktwaarde ligt. Het is een goed idee om door een aantal buurten te rijden waar u overweegt huizen te kopen om over te stappen. Let op borden met de tekst 'Te koop door eigenaar'.
Stap 5. Raadpleeg een makelaar
Het is altijd een goed idee om een professional aan uw zijde te hebben. Als u nieuw bent op de onroerendgoedmarkt, praat dan met een makelaar over het vinden van huizen om te spiegelen. Een gekwalificeerde makelaar kan u helpen in de richting van kwalitatief hoogwaardige, laaggeprijsde woningen die aan uw behoeften voldoen.
- U kunt een makelaar online vinden of door de gele pagina's te bladeren. Je kunt beoordelingen van een agent lezen op een website als Yelp om er zeker van te zijn dat ze een solide reputatie hebben.
- Je moet ook andere mensen die van huis zijn veranderd om een aanbeveling voor een makelaar vragen. Een makelaar in onroerend goed moet ook bereid zijn u contactgegevens van eerdere klanten te geven. Praat met eerdere klanten en stel een verscheidenheid aan vragen om er zeker van te zijn dat een potentiële makelaar solide is.
Deel 2 van 3: Potentiële investeringen beoordelen
Stap 1. Bezoek verschillende huizen
Beperk uw zoekopdracht niet bij het zoeken naar huizen om te spiegelen. Bezoek een grote verscheidenheid aan huizen in een aantal verschillende gebieden. Weeg de voor- en nadelen af van elk huis dat u bezoekt, zodat u kunt beslissen welke huizen uw investering waard zijn.
- Woon veel open huizen bij in de door jou gekozen buurt. U moet ook met uw makelaar praten en vragen om meerdere huizen op één dag te bezichtigen.
- Krijg een idee waarom huizen goedkoop kunnen zijn. Sommige goedkope huizen hebben mogelijk uitgebreide reparaties nodig of bevinden zich op slechte locaties. Andere huizen hebben mogelijk slechts kleine reparaties nodig en kunnen vanwege andere factoren worden geprijsd, zoals eigenaren die snel moeten verkopen.
Stap 2. Wees niet bang voor huizen die gerepareerd moeten worden
Sommige huizen kunnen lager geprijsd zijn omdat ze wat reparatiewerk nodig hebben. De meeste huizen die je tegenkomt bij het omdraaien van huizen, zullen tot op zekere hoogte een opknapbeurt hebben, dus aarzel niet om een reparatietaak uit te voeren. Als reparaties snel en voor een lagere prijs kunnen worden uitgevoerd, is de woning wellicht de investering waard.
- Vaak heeft een huis alleen cosmetische reparaties nodig. Een slechte verfbeurt, slechte vloerbedekking of een sterke geur kunnen een huis lang op de markt laten. Hierdoor wordt de woning in prijs verlaagd. Dergelijke problemen zijn echter vrij eenvoudig op te lossen.
- Doe zelf wat onderzoek. Bel verschillende aannemers en vraag hen hoeveel bepaalde reparaties over het algemeen kosten. Vraag huiseigenaren of makelaars ook of er grote reparaties aan het huis moeten worden uitgevoerd.
Stap 3. Doe veel aanbiedingen
Het is een goed idee om veel aanbiedingen te doen bij het zoeken naar huizen om te spiegelen. De markt zal waarschijnlijk enigszins competitief zijn en u zult niet elk huis kunnen kopen waarop u een bod doet. Professionals adviseren u de 100-10-1-regel te gebruiken. Dit betekent dat je naar ongeveer 100 huizen moet kijken, een bod moet doen op ongeveer 10 huizen en uiteindelijk 1 huis op de 10 moet kopen.
- Wees niet bang om aanbiedingen te doen op huizen die niet uw eerste keuze zijn. De meeste van uw biedingen zullen hoe dan ook niet doorgaan. Als je een huis hebt dat niet je eerste keuze was, kun je nog steeds het meeste uit de aankoop halen.
- Bied echter niet op huizen waarvan u weet dat u ze niet wilt. Een huis in een zeer slechte buurt is bijvoorbeeld waarschijnlijk geen waardevolle investering. Bied alleen op huizen waarvan u denkt dat u ermee kunt leven.
Deel 3 van 3: Praten met professionals over het doen van een aankoop
Stap 1. Laat een woninginspectie uitvoeren op eigendommen die u overweegt te kopen
Koop nooit een woning zonder vooraf een woninginspectie te laten uitvoeren. Huur een gekwalificeerde huisinspecteur in om het huis te evalueren voordat u een bod uitbrengt.
- Een huisinspecteur is een neutrale derde partij die niet geïnteresseerd is in het minimaliseren van schade om een verkoop te doen. Hij of zij zal u laten weten hoeveel werk er aan het huis nodig is.
- Een huis dat kleine reparaties nodig heeft, is een geweldige investering als u een huis wilt opknappen. Een huis dat een ingrijpende renovatie nodig heeft, is echter misschien niet uw tijd en geld waard.
Stap 2. Praat met een advocaat
Tenzij je zelf een rechtendiploma hebt, mag je nooit een huis kopen zonder met een vastgoedadvocaat te hebben gesproken. Bij het kopen van een huis komt veel papierwerk en contracten kijken. Een gediplomeerde vastgoedadvocaat zal u zorgvuldig adviseren en voorkomen dat u verkeerde aankoopbeslissingen neemt.
- U kunt een vastgoedadvocaat online of in de lokale gele pagina's vinden. Je moet ook praten met vrienden of collega's die huizen flippen en om een verwijzing vragen.
- Lees altijd beoordelingen voordat u een advocaat inschakelt om er zeker van te zijn dat u iemand kiest met een solide reputatie.
Stap 3. Ontvang schattingen van reparatiekosten van verschillende professionals
U wilt er zeker van zijn dat de reparatiekosten niet opwegen tegen de uiteindelijke winst van een woning. Bel verschillende erkende aannemers in uw regio. Vertel hen wat voor soort reparaties u nodig heeft en vraag hen om schattingen. Bereken ongeveer hoeveel de totale reparatiekosten zullen bedragen.
- Sommige aannemers geven geen gratis schatting als u niet de eigenaar bent van het onroerend goed, tenzij u al een werkrelatie met hen heeft. In sommige gevallen moet u mogelijk een kleine vergoeding betalen om een schatting te krijgen voor reparaties aan een eigendom dat u niet bezit.
- Bel naar verschillende plaatsen en zoek naar de laagste tarieven. U moet echter ook online beoordelingen lezen en met andere klanten praten voordat u een aannemer kiest.
- Als er kleine reparaties zijn, zoals een slechte verfbeurt, overweeg dan om ze zelf te doen. Dit kan u wat geld besparen bij het opknappen van het huis.
Stap 4. Maak een paar cijfers om erachter te komen hoeveel te bieden voor een huis
U wilt er zeker van zijn dat elk huis dat u koopt winst kan maken. Om erachter te komen hoeveel je moet bieden, moet je wat eenvoudige wiskunde doen. Uw makelaar en advocaat moeten u kunnen helpen bij het inschatten van bepaalde kosten, evenals de uiteindelijke verkoopprijs van uw eigendom.
- U heeft de zogenaamde After Repair Value (ARV) nodig. Dit is de prijs waarvoor het onroerend goed uiteindelijk zal worden verkocht, en uw makelaar kan deze prijs voor u berekenen door te kijken naar recente verkopen in de buurt.
- U wilt dat de ARV ongeveer 70% is van wat u voor het huis zou betalen. Vermenigvuldig de ARV met 0,7 om erachter te komen hoeveel u voor het huis moet betalen. Een huis met een ARV van $ 200.000 mag bijvoorbeeld niet worden gekocht voor meer dan $ 140.000 als er geen reparaties nodig zijn. De reparatiekosten moet u wel aftrekken. Als uw huis reparaties ter waarde van $ 40.000 nodig heeft, koop het dan niet voor meer dan $ 100.000.
Stap 5. Onderhandel met de verkoper
U moet altijd onderhandelen voordat u een definitieve prijs vaststelt. Als u met de verkoper onderhandelt, kunt u zelfs de prijs lager krijgen dan u in eerste instantie had gewild. Accepteer niet de eerste prijs die de verkoper vraagt, vooral niet als deze hoger is dan de maximale prijs die je hebt berekend.
Dit is waar het handig is om veel aanbiedingen te doen. Als u bereid lijkt de verkoop los te laten, is de kans groter dat de verkoper ingaat op uw bod
Video - Door deze service te gebruiken, kan bepaalde informatie worden gedeeld met YouTube
Tips
- Bestel altijd een volledige titelzoekopdracht voordat u contant betaalt voor het omdraaien van een eigendom. Anders moet u mogelijk een gerechtelijke strijd voeren om uw investering terug te verdienen als de titel niet legaal kan worden overgedragen.
- Het kan 2 weken tot een jaar duren voordat een titel duidelijk is. Zorg ervoor dat er een titelvoorwaarde is, zodat u deze kunt intrekken als er verontrustende items op het titelrapport staan. Als het mogelijk is om deze items te wissen, wilt u misschien doorgaan, maar als dat niet het geval is, wilt u misschien teruggaan.
- Als je uiteindelijk geld verliest door een huis te verkopen, wat niet ongewoon is, dan wil je het huis misschien een jaar of twee huren om er wat extra geld mee te verdienen voordat je het verkoopt.
