Het bouwen of renoveren van een huis kan veel geld kosten, maar een manier om te besparen is om als uw eigen algemene aannemer te dienen. U huurt uw eigen onderaannemers ("subs" genoemd) in om specifieke taken uit te voeren, zoals het bouwen van muren of het installeren van sanitair. Het uitbesteden van uw eigen huis is veel werk en u moet goed nadenken voordat u zelf aan de slag gaat.
Stappen
Deel 1 van 3: Een plan bedenken
Stap 1. Stel je rooster in
Schat in wanneer u wilt dat uw constructie klaar is. Je moet dan achteruit werken om een startdatum te bedenken. Wees voorbereid op veel vertragingen. Het kan bijvoorbeeld zijn dat materialen niet op tijd aankomen of dat het weer niet meewerkt. Met name bij te nat weer kun je geen beton storten voor de fundering.
Praat met iemand die zijn huis heeft laten bouwen of verbouwen om een schatting te krijgen van hoe lang het duurt. Over het algemeen kan een nieuwe woning in zeven maanden worden gebouwd. De tijd hangt echter af van uw locatie en andere factoren, zoals de complexiteit van uw huisontwerp
Stap 2. Stel je plan op
Of u nu een huis verbouwt of helemaal opnieuw bouwt, u moet plannen en specificaties laten opstellen. Kijk online voor huisplannen of overleg met een ontwerper of architect.
Zoek een architect door iemand te vragen die onlangs een huis heeft gebouwd of door contact op te nemen met een plaatselijk architectuurinstituut of een plaatselijke vereniging
Stap 3. Identificeer uw financieringsbronnen
De kans is groot dat u geld moet lenen bij een bank of kredietvereniging. Praat met kredietverstrekkers om te zien hoeveel u kunt lenen, aangezien sommigen u misschien niet meer dan 80% van de kosten lenen als u als uw eigen aannemer optreedt.
Banken moeten ook uw specificaties, biedingen en gespecificeerde kostenlijsten zien voordat ze uw lening afronden. Ze kunnen u echter prekwalificeren met behulp van schattingen
Stap 4. Trek voldoende tijd uit
U kunt gedurende enkele maanden tot 35 uur per week de bouw van uw woning begeleiden. Afhankelijk van de grootte van het project, ben je misschien langer bezig. Zoek uit of je genoeg tijd hebt om je aan deze taak te wijden.
U kunt misschien taken verdelen met uw echtgenoot of een goede vriend, maar u moet uitstekende communicatie hebben
Deel 2 van 3: Onderaannemers inhuren
Stap 1. Identificeer de onderaannemers die u nodig hebt
Onderaannemers hebben meestal een specialiteit. U moet bepalen welk werk u moet doen, zodat u de juiste onderaannemer kunt vinden. De volgende zijn enkele van de meest voorkomende typen:
- Graafmachines: vul, snijd of verplaats aarde zodat u uw fundering kunt storten.
- Metselaars: bouw blokfunderingen, keermuren, looppaden en alles wat met stenen of blokken te maken heeft.
- Framers: bouw de schaal bovenop de fundering met hout, plaatmateriaal en spanten.
- Dakdekkers: bereid de dakonderlaag voor en monteer er vervolgens dakbedekking op.
- Loodgieters: installeer waterverwarming en sanitair.
- Elektriciens: installeer draden die aan het zicht zijn onttrokken, evenals armaturen en elektrische schakelaars.
- Gevelbeplating: installeer gevelbeplating aan de buitenkant van het gebouw en kan ook buitenbekleding verwerken.
Stap 2. Zorg voor verwijzingen
Vraag iemand die werk aan zijn huis heeft laten doen of hij zijn onderaannemers zou aanbevelen. Schrijf de naam en het nummer van de sub op. Vraag in het algemeen hoeveel de sub in rekening heeft gebracht.
- Als u in uw buurt een huis ziet bouwen, loop dan even binnen en praat met de hoofdaannemer. Leg uw situatie uit en vraag naar de namen van de onderaannemers.
- U kunt ook om verwijzingen vragen bij de houtzagerij of bij gespecialiseerde leveranciers. Als u bijvoorbeeld een tegelzetter nodig heeft, kunt u dit aan iemand vragen die speciale tegels verkoopt.
- Ontvang ten minste drie verwijzingen, zodat u biedingen van veel verschillende mensen kunt aanvragen.
- Als je geen persoonlijke verwijzingen kunt krijgen, ga dan naar sites zoals Angi of Yelp.
Stap 3. Vraag offertes aan
Geef de onderofficieren een beschrijving van het project, inclusief schriftelijke specificaties en tekeningen. Vraag hen om schriftelijk een bod uit te brengen. Onderaannemers moeten een gespecificeerde offerte indienen waarin de materiaal- en arbeidskosten worden vermeld.
- Onthoud: het goedkoopste bod is niet altijd het beste. In sommige gevallen kunnen meer oneerlijke aannemers laag bieden om de klus te klaren en vervolgens extra's in rekening brengen tijdens het project.
- Een goede communicatie is uiteindelijk het belangrijkste waar je naar moet zoeken in een aannemer.
Stap 4. Onderzoek de ervaring van elke onderaannemer
U wilt onderzeeërs inhuren die goed werk kunnen leveren en voldoende ervaring hebben. Subs moeten over hun ervaring praten bij het indienen van een bod. Als ze dat echter niet doen, kunt u ze bellen en vragen. Vraag drie referenties aan en bel ze op.
In het ideale geval huurt u een sub in die meerdere projecten heeft afgehandeld die van dezelfde omvang en reikwijdte zijn als de uwe. Als je bijvoorbeeld alleen maar een toevoeging bouwt, heb je geen subs nodig die doorgaans aan grote projecten werken. Ze nemen de jouwe misschien niet zo serieus
Stap 5. Vraag eventueel om gecontroleerde financiële overzichten
Een sub die financieel in de problemen zit, kan u te veel in rekening brengen of failliet gaan voordat hij de klus heeft geklaard. U kunt elke onderaannemer vragen om gecontroleerde financiële overzichten in te dienen.
Stap 6. Onderzoek de reputatie van de onderaannemer
Ga online en typ de naam van de onderaannemer. Controleer of er klachten zijn. Denk eraan om klachten met een korreltje zout te nemen, anoniem online klagen is namelijk heel gemakkelijk. Zoek echter naar patronen. Als meerdere mensen klagen dat de sub niet komt opdagen, is er mogelijk een echt probleem.
- U kunt de reputatie van de sub controleren op het Better Business Bureau.
- Controleer daarnaast of ze ooit zijn aangeklaagd. Bezoek het gerechtsgebouw waar de onderzeeër zijn hoofdvestiging heeft. U kunt zoeken naar gerechtelijke documenten, dit zijn openbare documenten. Als de sub is aangeklaagd, trek dan het dossier en lees de klacht. Lees ook hoe de zaak is opgelost.
Stap 7. Analyseer de biedingen
Vermijd het automatisch inhuren van de onderaannemer die het laagste bod uitbrengt. Het bod kan bijvoorbeeld te laag zijn, in welk geval de sub het project kan verlaten als het geld op is.
- Misschien weet u niet of een bod te laag is. Praat met een ervaren aannemer om een idee te krijgen van wat een redelijk bod is.
- Je moet ook om de schema's van mensen heen werken. Een goede sub is meestal erg druk, maar je kunt een heel project niet zes maanden ophouden terwijl je wacht tot ze een opening hebben. Zorg ervoor dat de beschikbaarheid van de sub past bij je schema.
Stap 8. Huur uw onderaannemers in
Bel de onderaannemer en vertel hem dat je hem wilt inhuren. Bevestig het bod en de beschikbaarheidsdata. Vertel hen ook dat u moet bevestigen dat ze een vergunning hebben en verzekerd zijn voordat u doorgaat en een contract ondertekent.
- De sub moet u een kopie van hun licentie sturen. U kunt bevestigen dat het nog steeds geldig is door contact op te nemen met het licentiebureau van uw staat.
- De sub moet een arbeidsongevallenverzekering en een algemene aansprakelijkheidsverzekering hebben. Vraag om het beleid te zien om te bevestigen dat ze nog steeds geldig zijn.
- U kunt een voorbeeld van een onderaannemersovereenkomst krijgen van een van de drie aanbestedende verenigingen: Associated General Contractors of America, Associated Specialty Contractors Association of American Subcontractors Association. Zoek op internet naar telefoonnummers.
Stap 9. Koop een verzekering voordat het werk begint
Algemene aannemers zijn wettelijk aansprakelijk voor verwondingen op de werf. Aangezien u optreedt als uw eigen algemene aannemer, moet u een algemene aansprakelijkheidsverzekering afsluiten. Praat met een verzekeringsmakelaar over uw opties.
Uw geldschieter kan eisen dat u een bouwrisicoverzekering afsluit. Het dekt de huismaterialen (maar niet lichamelijk letsel)
Deel 3 van 3: Het project afhandelen
Stap 1. Vraag een lening aan
Als u een lening nodig heeft, verzamel dan de benodigde papieren en neem contact op met een geldschieter. Bekijk de voorwaarden van de lening voordat u ondertekent. Let op de rente en eventuele boetes voor vervroegde aflossing.
Stap 2. Verkrijg de vereiste vergunningen
Het vergunningsproces kan verwarrend zijn voor onervarenen. Helaas kun je niet verwachten dat subs de vergunningen voor je krijgen - dat is jouw taak. Over het algemeen moet u contact opnemen met uw plaatselijke bouwafdeling of gemeentehuis voor meer informatie.
Je bent ook verantwoordelijk voor het plannen van inspecties om ervoor te zorgen dat je voldoet aan de huisvestingscode. Zorg ervoor dat u begrijpt wanneer deze inspecties moeten plaatsvinden
Stap 3. Materiaalaankopen volgen
Er moet iemand op de bouwplaats zijn om alle leveringsbonnen te documenteren. Als u retouren heeft, moet u deze ook verantwoorden. Het uit het oog verliezen van de materialen die u ontvangt, is vaak een bron van kostenoverschrijdingen.
- Idealiter kunt u leveringsbonnen elektronisch volgen. Scan ze zodat u snel toegang heeft tot leveringsbonnen en inventaris.
- Probeer vooruit te plannen wanneer u uw materialen bestelt. Materiële vertragingen kunnen uw project echt ophouden.
Stap 4. Plan je onderaannemers goed in
Huizen moeten in volgorde worden gebouwd of gerenoveerd. Je kunt bijvoorbeeld geen elektriciteit laten aanleggen als je de fundering niet laat storten en de muren niet laat bouwen. Je had op de beschikbaarheid moeten letten toen je je subs inhuurde. Nu moet je een schema bedenken.
- Verwacht niet dat subs precies verschijnen wanneer je ze plant. Ze jongleren ook met andere banen en kunnen een andere baan overlopen.
- Maak wat tijd vrij om rekening te houden met onvoorziene vertragingen. Het kan echter zijn dat u nog steeds weken moet wachten voordat een sub wordt weergegeven.
Stap 5. Bekijk het werk
U moet de relevante bouwcode vinden en deze uit uw hoofd leren. Zorg er bij het controleren van het werk voor dat het is opgebouwd om te coderen.
De meeste onderaannemers zijn zeer bekwaam, dus u zult waarschijnlijk geen problemen hebben met de kwaliteit van hun werk. Subs letten echter soms niet op hoe hun werk andere delen van het huis beïnvloedt. Een loodgieter kan bijvoorbeeld grote inkepingen in de vloer of muur maken en deze tijdens het proces laten instorten
Stap 6. Betaal snel
U krijgt onderaannemers om te verschijnen als u belooft snel te betalen wanneer het werk is voltooid, en vervolgens levert. Bescherm uw reputatie. Als je een goede reputatie krijgt omdat je snel betaalt, zullen abonnees sneller op je werk verschijnen.
Stap 7. Stuur uw onderaannemers de juiste belastingformulieren
In de VS vereist de IRS dat u een sub-a 1099-MISC-formulier verzendt als u ze gedurende het jaar minimaal $ 600 hebt betaald. Deze formulieren moeten voor 31 januari ingeleverd zijn.
