Het berekenen van de vierkante meters van commerciële ruimte is een ingewikkeld proces dat niet-aflatende aandacht voor detail vereist. Huurders moeten rekening houden met een reeks factoren bij het beslissen of ze een huurovereenkomst willen aangaan, inclusief de totale vierkante meters van het gebouw en regionale normen. Huurders die belangrijke concepten niet begrijpen, worden soms verrast door verborgen kosten en bruikbare ruimtes die kleiner zijn dan ze zich hadden voorgesteld.
Stappen
Deel 1 van 3: Een meetmethode kiezen
Stap 1. Vergelijk meettechnieken
Verhuurders kunnen verschillende meettechnieken gebruiken om de vierkante meters van een ruimte te beoordelen. Deze methoden omvatten:
- Bruikbare vierkante meters, of USF: dit is de ruimte die de huurder daadwerkelijk inneemt. Verhuurmakelaars noemen dit cijfer vaak aan potentiële huurders, maar het vertegenwoordigt slechts een deel van de huurovereenkomst.
- Verhuurbare vierkante meters, of RSF: dit is de combinatie van de bruikbare vierkante meters en een percentage van de gemeenschappelijke vierkante meters van het gebouw. Gemeenschappelijke ruimtes, die deel uitmaken van een gebouw waar alle huurders van profiteren, zijn de lobby, liften, gangen en trappenhuizen.
- Bruto vierkante meters, of GSF: de volledige verhuurbare vierkante meters van een gebouw.
Stap 2. Bepaal welke methode voor het berekenen van bedrijfsruimte voor u het beste is
De Building Owners and Managers Association (BOMA) vereenvoudigde de industriestandaarden voor het meten van verhuurbare ruimte in commerciële gebouwen in 2010. De 2 toonaangevende methoden van de BOMA zijn methode B en legacy-methode A.
- Methode B: De nieuwe Single Load Factor-methode berekent de verhuurbare ruimte voor elke huurder op basis van een uniforme aanpak voor het meten van het vloeroppervlak. Het is hetzelfde voor alle verdiepingen van een gebouw.
- Legacy-methode A: De 1996-standaard gebruikt afzonderlijke eenheidsprijzen voor de USF en gemeenschappelijke vierkante meters. In sommige gevallen kan het voor huurders voordelig zijn om voor deze aanpak te kiezen.
Stap 3. Kies een meetmethode op basis van het type woning
Doorgaans hangt de gebruikte meettechniek af van het beoogde gebruik van het onroerend goed en het geplande aantal huurders. Kantoorgebouwen, winkelcentra en andere gebouwen met meerdere huurders worden doorgaans gemeten met RSF. Single-tenant gebouwen zoals magazijnen of productiefaciliteiten worden gemeten met GSF. Het is echter mogelijk dat verhuurders niet verplicht zijn een specifieke methode te gebruiken om een ruimte te meten.
Stap 4. Overweeg regionale leasenormen
Federale wetgeving staat verhuurders toe om verhuurbare ruimte te meten met behulp van elke gewenste methode. In bepaalde delen van het land kunnen echter andere regels gelden voor het berekenen van vierkante meters. Twee opvallende voorbeelden zijn:
- De Real Estate Board of New York (REBNY) stelt eigenaren van gebouwen in staat hun winst te maximaliseren door hen RSF zo dicht mogelijk bij GSF te laten brengen.
- Tropische gebieden: Nieuwe regels houden rekening met gesloten en open gebieden van commerciële gebouwen in gebieden die normaal gesproken worden beïnvloed door specifieke weersomstandigheden.
Deel 2 van 3: Commerciële vierkante beelden meten
Stap 1. Neem niets als vanzelfsprekend aan
Meet zelf de bruikbare ruimte op. Een misrekening bij het bepalen van vierkante meters kan u duizenden dollars kosten tijdens de duur van de huurovereenkomst. Typische meetnormen zorgen voor een fouttolerantie van 2 procent bij het meten van commerciële ruimte. Dit kan echter veel geld opleveren, vooral in grote of dure ruimtes. Zorg ervoor dat u de oppervlakte zo nauwkeurig mogelijk meet, vooral als u de huurder bent die mogelijk negatief wordt beïnvloed door deze misrekeningen.
Stap 2. Meet eenvoudige vierkante meters
Om commerciële vierkante meters voor een rechthoekige ruimte te meten, vermenigvuldigt u de lengte van de kamer in voet met de breedte. Een kamer die 12 voet lang en 12 voet breed is, is bijvoorbeeld 144 vierkante voet. Voor L-vormige of verdeelde ruimten kunt u rechthoeken van ruimte onafhankelijk meten en vervolgens de gebieden optellen om een totale oppervlaktemeting te krijgen.
Metingen kunnen worden uitgevoerd met een meetlint of lasermeetapparaat
Stap 3. Houd rekening met ongebruikelijke vormen
Wees voorzichtig bij het meten van onregelmatig gevormde delen van een kamer. Om uw meting uit te voeren, kunt u proberen de kamer op te splitsen in vormen met gemakkelijk te berekenen gebieden, zoals rechthoeken en driehoeken. Het gebied van een rechthoekige driehoek kan worden gevonden door de lengtes van de twee niet-diagonale zijden (die twee verbonden door de rechte hoek) te vermenigvuldigen en vervolgens het product te delen door 2.
- Als er bijvoorbeeld een kamer is met een diagonale muur erdoorheen, moet u een ingewikkeldere formule gebruiken om de vierkante meters van het gebied te bepalen. Als de lengte van de ruimte met de diagonale muur 10 voet was en de breedte 8 voet, zou de vierkante meters van het gebied 40 voet zijn.
- Dat komt omdat de muur de totale vierkante meters, die 80 zouden zijn geweest als de kamer er geen kruisende muur had, doormidden snijdt.
Stap 4. Meet gemeenschappelijke ruimtes
Gemeenschappelijke ruimtes moeten worden gemeten zodat verhuurbare vierkante meters kunnen worden berekend. Gemeenschappelijke vierkante meters worden gemeten met dezelfde methoden als bruikbare vierkante meters, tenzij anders bepaald in de lokale wetgeving. Gemeenschappelijke ruimtes zijn bijvoorbeeld liften, badkamers, lobby's, trappenhuizen en gangen. Belangrijk is dat gemeenschappelijke ruimtes beschikbaar moeten zijn voor alle huurders om te gebruiken of van te profiteren. Zorg ervoor dat u de totale vierkante meters meet van alle gemeenschappelijke ruimtes in het gebouw.
Stap 5. Het vinden van bruto vierkante meters
Bruto vierkante meters meet de totale oppervlakte van de ruimte, inclusief de dikte van de buitenmuren. Om dit gebied te meten, moet u de muurlengte vanaf de buitenkant van het gebouw meten en die afmetingen gebruiken om vierkante meters te berekenen. GSF wordt niet verminderd voor obstakels zoals ventilatieschachten, steunbalken of liftschachten. GSF omvat geen open gebieden zoals parkeerplaatsen, zwembaden of niet-uitgegraven kelderruimtes.
Deel 3 van 3: Square Footage-informatie gebruiken
Stap 1. Bereken de belastingsfactor voor het gebouw
De belastingsfactor vertegenwoordigt het extra percentage vierkante meters dat wordt toegevoegd aan bruikbare vierkante meters om verhuurbare vierkante meters te berekenen. Om de belastingsfactor te berekenen, begint u met het vinden van de totale bruikbare en verhuurbare vierkante meters van het betreffende gebouw. Onthoud dat de bruikbare vierkante meters het gebied is dat aan huurders kan worden verhuurd en dat de verhuurbare vierkante meters dat gebied plus gemeenschappelijke ruimtes zijn. Deel vervolgens RSF door USF om de belastingsfactor te krijgen.
- Als een gebouw bijvoorbeeld 80.000 vierkante voet bruikbare ruimte en nog eens 20.000 vierkante voet gemeenschappelijke ruimtes heeft, zou de verhuurbare vierkante meter 100.000 zijn.
- Dan zou de belastingsfactor worden berekend als 100, 000 / 80, 000 = 1,25.
Stap 2. Het vinden van verhuurbare vierkante meters voor een woning
De verhuurbare vierkante meters voor een onroerend goed kunnen worden berekend met behulp van de bezettingsgraad van het gebouw en de USF van het onroerend goed. De belastingsfactor wordt vermenigvuldigd met de USF om de RSF te krijgen. U kunt dan de RSF en de prijs per vierkante voet gebruiken om de maandelijkse huur te berekenen.
- Als u verdergaat met het vorige voorbeeld, stelt u zich voor dat het onroerend goed in tweeën is verdeeld over twee commerciële ruimtes. Dus elk heeft 40.000 vierkante meter bruikbare ruimte.
- Om RSF te vinden, vermenigvuldigt u dit bedrag met de belastingsfactor, die 1,25 is. Dit betekent dat de RSF in dit geval 40.000 x 1,25 = 50.000 zou zijn.
Stap 3. Weeg de verschillen in bedrijfspanden af
Eenheidsprijzen kunnen sterk variëren op basis van de locatie en de klasse van het gebouw. De huur van een kantoor van 46,5 vierkante meter in het centrum kan hoger zijn dan de huur van een ruimte van 92,9 vierkante meter op slechts 10 blokken afstand. Gebouwen vallen in 1 van de 3 standaardclassificaties.
- Klasse A: Dit zijn de meest prestigieuze gebouwen in de meest exclusieve delen van een stad. Klasse A-gebouwen vragen hogere huren dan gemiddeld.
- Klasse B: Dit is de breedste classificatie. De meeste van deze gebouwen zijn redelijk tot goed afgewerkt.
- Klasse C: Eenheden in deze klasse zijn zeer functioneel, maar bieden weinig voorzieningen. De huren zijn over het algemeen laag.
Stap 4. Bereken de totale huurprijs voor een woning op basis van vierkante meters
Huurprijzen zijn meestal gebaseerd op de RSF of GSF van een ruimte. Zodra u over deze gegevens beschikt, kunt u de marktprijs per vierkante meter gebruiken om een huurprijs voor de woning te bepalen. Als we doorgaan met het bovenstaande voorbeeld, als de huur $ 1,50 per vierkante voet RSF per maand zou zijn, zou de huur $ 1,50 x 50.000 = $ 75.000 zijn.
