Het kopen van een appartementencomplex is een lang, soms ingewikkeld proces. Het is belangrijk voor u om een appartementencomplex te vinden waarvan u denkt dat het potentieel heeft om geld te verdienen. Werk zo nodig nauw samen met een makelaar om panden te vinden en met een accountant om het financiële potentieel van een appartementencomplex te analyseren. Om een lening aan te vragen, verzamelt u de benodigde informatie en benadert u verschillende kredietverstrekkers. Het is ook een goed idee om een vastgoedadvocaat te raadplegen om u door het proces te helpen.
Stappen
Deel 1 van 4: Een appartementencomplex vinden
Stap 1. Kies welk type complex u wilt kopen
Misschien wilt u een appartementencomplex kopen dat alleen uit appartementsgebouwen bestaat. U moet echter ook overwegen om een complex voor "gemengd gebruik" aan te schaffen. In dit type complex bevindt zich ook commercieel vastgoed dat u kunt verhuren.
- Een complex dat momenteel geen gemengd gebruik heeft, kan worden omgebouwd. Het bestemmingsplan moet dit echter wel toelaten.
- Bedenk ook welke voorzieningen u wilt dat uw appartementencomplex heeft. Het kan bijvoorbeeld een fitnesscentrum, een zwembad of gemeenschappelijke ruimtes hebben voor privéaangelegenheden.
Stap 2. Overweeg een makelaar in te huren
U wilt een complex kopen in een gebied dat niet achteruitgaat, en een agent kan u helpen deze gebieden te identificeren. Praat met andere eigenaren van appartementencomplexen over de vraag of ze met een makelaar hebben gewerkt en of ze deze zouden aanbevelen.
- Idealiter zou je met iemand moeten gaan die fulltime als agent werkt. Een parttimer kent de markt misschien niet van binnen en van buiten.
- U kunt appartementencomplexen natuurlijk zelf onderzoeken. Controleer online, praat met andere investeerders en rijd door buurten. Een makelaar met ervaring in appartementencomplexen kan u echter tijd besparen.
Stap 3. Bezoek appartementencomplexen
Bezoek een complex altijd persoonlijk voordat u besluit te kopen. U moet door alle gebouwen op het complex lopen en alle gemeenschappelijke ruimtes bekijken. Maak aantekeningen en stel vragen. Het kopen van een appartementencomplex is een grote investering en u moet niet verder gaan tenzij u zich op uw gemak voelt met de staat van de gebouwen.
- Loop niet door slechts één gebouw op het complex. Als u dat doet, mag u ervan uitgaan dat de andere gebouwen in een gelijkwaardige staat verkeren. Wees sceptisch als de makelaar van de verkoper weigert u alle gebouwen in het complex te laten zien.
- Vergeet niet om 's avonds langs te komen, zodat u de beveiligingsfuncties in het appartementencomplex kunt bekijken. Gangen moeten goed verlicht zijn, deuren goed op slot en niemand mag rondhangen in het pand.
Stap 4. Praat met de huidige eigenaar
U kunt veel waardevolle informatie verkrijgen door een ontmoeting met de huidige eigenaar van het appartementencomplex. Wees bereid om relevante vragen te stellen. Vraag bijvoorbeeld naar het volgende:
- Hoeveel units worden verhuurd? Een appartementencomplex dat wordt verhuurd, wordt gemakkelijker gefinancierd.
- Hoe lang zitten de huurders er al? Een complex met langdurige huurders kan stabieler zijn.
- Waarom verkoopt de eigenaar? Stoppen met of overstappen van beleggingen zijn legitieme redenen. Een eigenaar die verkoopt omdat hij geld verliest, is echter een rode vlag. Houd er rekening mee dat de reden dat een eigenaar verkoopt vertrouwelijk kan zijn.
Stap 5. Vraag informatie over huidige huurders
U wilt de details over hun huurovereenkomsten weten. Vraag naar de "rent-roll", die de volgende informatie moet bevatten:
- Lijst van huurders en hun eenheden.
- Afmetingen van elke eenheid.
- Huurvoorwaarden.
- Huur en borgsom.
- Aantal slaapkamers en badkamers in elke unit.
Deel 2 van 4: Winstgevendheid analyseren
Stap 1. Schat in hoeveel u aan huur mag vragen
U moet geen appartementencomplex kopen tenzij u het zich kunt veroorloven. Analyseer of de huidige verhuurder units te goedkoop heeft gehuurd of dat de huur marktconform is.
- Vind vergelijkbare appartementencomplexen online. Kijk eens voor hoeveel ze hun eenheden adverteren. Ga naar https://padmapper.com/ voor een geweldige bron die u kan helpen bij het vinden van huurprijzen in de buurt.
- U kunt ook aan verschillende vastgoedbeheerders vragen wat het markttarief in uw regio is.
- Als het complex commerciële ruimte heeft, kan een makelaar u ook helpen berekenen hoeveel u moet vragen.
Stap 2. Maak een schatting van uw uitgaven
Appartementencomplexen hebben constant onderhoud nodig, dus u moet de kosten van onderhoud analyseren. Ontvang de winst-en-verliesrekening van de huidige eigenaar. Vertrouw het echter niet 100%. De eigenaar kan wat cijfers verprutsen om het appartementencomplex aantrekkelijker te maken. Controleer de onkostengegevens nogmaals:
- Vraag de belastinginformatie van het complex op bij de taxateur van de provincie.
- Maak een schatting van de kosten van vastgoedbeheer door contact op te nemen met een vastgoedbeheerbedrijf. Vraag hoeveel ze vragen. Meestal is hun vergoeding gebaseerd op een percentage van de verwachte huur.
- Bereken de hoeveelheid onderhoud die nodig is. Als je nog nooit een appartementencomplex hebt gerund, praat dan met een huidige eigenaar. Vraag hoeveel ze jaarlijks uitgeven aan het repareren van elke unit of het terrein. In het ideale geval zou u ongeveer 40 procent van het geld dat u binnenkrijgt, willen uitgeven aan bedrijfskosten.
Stap 3. Voer de cijfers uit
Lenders geven u geen geld om een appartementencomplex te kopen, tenzij u kunt aantonen dat het winstgevend zal zijn. Werk nauw samen met een accountant om cijfers te kraken en de nodige financiële documenten te maken om een geldschieter te laten zien. U kunt een accountant vinden door contact op te nemen met de vereniging van openbare accountants van uw staat.
- Bereken uw netto bedrijfsresultaat, dat is uw bruto-inkomen minus kosten.
- Maak een cashflowanalyse. Laat zien hoe de hoeveelheid geld die binnenkomt zich verhoudt tot het bedrag dat u uitgeeft. Wanneer je begint, of tijdens periodes waarin de huurmarkt slecht is, is het mogelijk dat er geen cashflow binnenkomt.
- Houd er rekening mee dat geldschieters ook hun eigen nummers zullen gebruiken, evenals de taxateur die het complex waardeert.
Deel 3 van 4: Financiering verkrijgen
Stap 1. Controleer uw kredietrapport
U heeft recht op één gratis kredietrapport per jaar. Uw geldschieter zal naar uw persoonlijke kredietgeschiedenis kijken, dus u moet eraan trekken en controleren op fouten. Betwist alles wat er mis is.
- Er kunnen bijvoorbeeld accounts worden vermeld die niet van u zijn, of een account kan onjuist worden vermeld als standaard of collecties. Ook kan de kredietlimiet verkeerd zijn.
- Begin vroeg. Het hele geschilproces kan tot 60 dagen duren om te voltooien, en u wilt een schoon kredietrapport voordat u geldschieters benadert.
Stap 2. Meer informatie over commerciële leningen
Leningen voor commercieel vastgoed zijn niet hetzelfde als leningen die u aangaat om uw eigen woning te kopen. Over het algemeen kunnen leningen 30 jaar of zo kort zijn als vijf of zeven. De rentetarieven kunnen ook variabel of vast zijn.
- Als u een non-recourse lening kunt krijgen, dan stelt het gebouw de lening als onderpand. Leningen zonder verhaal zijn echter niet voor alle leners beschikbaar en het gebouw moet doorgaans minimaal $ 2,5 miljoen waard zijn.
- Bij een regreslening blijft u persoonlijk aansprakelijk voor de lening. In het geval van wanbetaling kunt u worden vervolgd en kunt u persoonlijke bezittingen verliezen. Recourse-leningen zijn riskanter, maar het is misschien het enige type lening dat u als nieuwe verhuurder kunt krijgen.
- Commerciële leningen vereisen ook een aanbetaling van ongeveer 30% van de aankoopprijs.
- Als u problemen ondervindt bij het verkrijgen van een commerciële lening, overweeg dan om in plaats daarvan een onroerendgoedcontract af te sluiten. Vastgoedcontracten vereisen een grote aanbetaling, maar ze zijn minder moeilijk goedgekeurd te krijgen. De aanbetaling kan minder zijn dan wat een bank zou vragen, afhankelijk van hoeveel de verkoper wil.
Stap 3. Doe de eigenaar een bod
Bespreek wat een redelijk bod is met uw makelaar, afhankelijk van de toestand van de lokale markt. Als de markt heet is, moet u mogelijk de vraagprijs betalen, of zelfs meer.
- Hoe warm de markt ook is, blijf aandringen op een escrow-periode van 90 dagen. U wilt minimaal 60 dagen om een inspectie te krijgen. Dat geeft je 30 dagen om documenten te beoordelen voordat ze worden gesloten.
- Als u een geldschieter gebruikt, vraag hen dan hoe lang ze nodig hebben om uw lening te verwerken. Afhankelijk van uw geldschieter, moet u de eigenaar mogelijk om meer tijd vragen om alles bij elkaar te krijgen.
Stap 4. Laat het gebouw inspecteren
Huur zo snel mogelijk een inspecteur met ervaring in commercieel vastgoed in voor het geval er zich later complicaties of vertragingen voordoen. Zoek een inspecteur door een verwijzing te krijgen van een makelaar of door te praten met een andere eigenaar van een appartementencomplex.
- Controleer van tevoren wat er wordt geïnspecteerd. Vraag of u een speciale inspecteur moet inhuren om een zwembad of tennisbaan te inspecteren.
- Als de inspecteur problemen constateert, vraag dan de verkoper om een krediet, waardoor het bedrag dat u betaalt, wordt verlaagd. Als alternatief kan de verkoper de reparaties uitvoeren voordat hij sluit.
Stap 5. Verzamel de benodigde informatie voor de leningaanvraag
Je moet de geldverstrekker informatie geven over het appartementencomplex wanneer je je aanvraagt, dus verzamel het volgende voordat je een geldverstrekker benadert:
- foto's van het appartementencomplex
- plattegronden
- kaart van de omgeving
- beschrijving van het onroerend goed (bijv. aantal eenheden, bouwjaar, enz.)
- verwachte upgrades
- huur informatie
- aankoopprijs
- namen van makelaars, advocaten en titelbedrijven die bij de transactie betrokken zijn
Stap 6. Vraag uw lening aan
Benader meerdere kredietverstrekkers zodat je hun aanbiedingen kunt vergelijken. Vraag een aanvraag aan en dien deze in met uw ondersteunende documentatie. Als de leningfunctionaris meer informatie nodig heeft, geef deze dan zo snel mogelijk.
Stap 7. Vergelijk leningen
Na goedkeuring stuurt de kredietverstrekker u een intentieverklaring of een termsheet. Analyseer het zorgvuldig. Hierin staat het bedrag dat u kunt lenen en andere voorwaarden. Kies de lening waarvan de voorwaarden het beste bij u passen.
- Onderteken het termijnblad of de intentieverklaring voor de kredietverstrekker die u kiest. Op dit moment moet u mogelijk uw aanbetaling betalen.
- De geldschieter moet een volledige (en definitieve) leningtoezegging doen.
Deel 4 van 4: Sluiting van het appartementencomplex
Stap 1. Huur een advocaat in
U moet veel juridische documenten ondertekenen voordat u het appartementencomplex kunt kopen. Probeer niet alles zelf te doen. In plaats daarvan moet u een ervaren advocaat inhuren om alle documenten op te stellen en te beoordelen. De advocaat kan het volgende doen:
- Opstellen, onderhandelen en beoordelen van de koopovereenkomst.
- Vraag de eigenaar om krediet om noodzakelijke reparaties uit te voeren.
- Zorg ervoor dat de titel duidelijk is.
- Borg instellen.
Stap 2. Richt een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid op om eigenaar te worden van het appartementencomplex
Als iemand gewond raakt in het appartementencomplex, kunnen ze u aanklagen omdat u onvoorzichtig was in uw onderhoud. Verliest u de rechtszaak, dan kan de benadeelde achter uw persoonlijke bezittingen, zoals uw eigen woning, aan gaan. Door het complex te bezitten via een LLC, zijn uw persoonlijke bezittingen afgeschermd.
- Het bezit van het gebouw als LLC beschermt u niet tegen alle rechtszaken. Uw geldschieter kan u bijvoorbeeld aanklagen als u in gebreke blijft met een regreslening. Desalniettemin biedt het bezit van het appartementencomplex als een LLC aanzienlijke bescherming tegen persoonlijk letsel en andere rechtszaken.
- Start een LLC door de juiste documenten in te dienen bij uw staatssecretaris en de benodigde vergunningen of licenties te verkrijgen. Uw advocaat kan u ook helpen, aangezien dit tijdrovend kan zijn.
Stap 3. Beoordeel contracten en openbaarmakingen
U zult samen met uw advocaat aanzienlijke due diligence moeten uitvoeren om een onroerendgoedcontract te sluiten. U moet bijvoorbeeld het volgende doen:
- Laat een passend titelonderzoek invullen. Over het algemeen is een hypotheekplan niet voldoende. In plaats daarvan heeft u een ALTA-titelonderzoek nodig.
- Beoordeel eventuele openbaarmakingen over het onroerend goed. De eigenaar kan bijvoorbeeld onthullen dat er iets mis is met het onroerend goed dat niet door de inspecteur is gepakt.
- Bekijk de huurovereenkomsten en documenten van de huurder voor hun opdracht.
- Denk aan de gevolgen van bestemmingsplannen voor het appartementencomplex. Als u een complex wilt ombouwen naar gemengd gebruik, dan is dit een belangrijke stap.
- Bekijk servicecontracten voor het appartementencomplex.
- Verkrijg de vereiste vergunningen om reparaties uit te voeren.
Stap 4. Woon de afsluiting bij
Uw advocaat moet de sluiting bijwonen samen met een vertegenwoordiger van uw LLC (als u er een hebt gevormd). Bij de sluiting ontvangt u verschillende documenten, waaronder een quitclaim-akte en toegewezen huurcontracten en contracten.
Stap 5. Huur iemand in om het appartementencomplex te beheren
Afhankelijk van de grootte van het complex, kan het onpraktisch zijn om het onroerend goed zelf te beheren door ter plaatse te wonen. In plaats daarvan moet u een vastgoedbeheerbedrijf inhuren. Zij zullen het onroerend goed beheren door de huur te innen en reparaties in te plannen.
- Controleer de kosten. Over het algemeen brengen vastgoedbeheerbedrijven 5-10% van de geïnde huur in rekening.
- Praat met andere verhuurders om verwijzingen te krijgen. Als alternatief kunt u contact opnemen met uw plaatselijke appartementsvereniging.
- Vergelijk vastgoedbeheerbedrijven op basis van meer dan prijs. Kijk ook eens naar de diensten die ze aanbieden.
